ইজারার উপাদানগুলি কি কি? ইজারা ও লাইসেন্সের মধ্যে পার্থক্য দেখাও। সম্পত্তি বিনষ্ট হলে একজন ইজারা গ্রহীতা কি ইজারা বিলোপ করতে পারে?

প্রশ্নঃ ইজারার উপাদানগুলি কি কি? ইজারা ও লাইসেন্সের মধ্যে পার্থক্য দেখাও। সম্পত্তি বিনষ্ট হলে একজন ইজারা গ্রহীতা কি ইজারা বিলোপ করতে পারে?

Question: What are the ingredients of a lease? Distinguishing between a lease and a license, can a lessee terminate a case of destruction of Property?

ইজারার উপাদানঃ স্থাবর সম্পত্তি ভোগ দখলের অধিকার প্রকাশ্যভাবে বা উহ্যভাবে কোন নির্ধারিত মেয়াদে অথবা চিরস্থায়ীভাবে এবং প্রদত্ত বা প্ৰতিশ্ৰুত কোন মূল্যের বিনিময়ে অথবা, অর্থ ফসলের ভাগ, কার্য সম্পাদন বা অন্য কোন মূল্যবান বস্তুর বিনিময়ে (যা নির্দিষ্ট মেয়াদ অন্তে বা নির্ধারিত সময়ে গ্রহীতা কর্তৃক হস্তান্তরকারীকে পরিশোধ করতে হবে এরূপ শর্তে গ্রহীতা গ্রহণ করেছে) হস্তান্তর করাকে ইজারা বলে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৫ ধারায় প্রদত্ত ইজারার এই সংজ্ঞাটি বিশ্লেষণ করলে যে সকল উপাদান দেখা যায় তা নিম্নরূপঃ

১. পক্ষঃ ইজারায় দু'টি পক্ষ থাকবে। যিনি ইজারা দিবেন অর্থাৎ ইজারা দাতা এবং যিনি গ্রহণ করবেন অর্থাৎ ইজারা গ্রহীতা।

২. পক্ষগণের যোগ্যতাঃ হস্তান্তর করার জন্য প্রয়োজনীয় যোগ্যতা থাকতে হবে। অর্থাৎ চুক্তি করার যোগ্যতা থাকতে হবে এবং সংশ্লিষ্ট সম্পত্তিতে তার স্বত্ব থাকতে হবে।

৩. বিষয়বস্তুঃ ইজারার বিষয়বস্তু অবশ্যই স্থাবর সম্পত্তি হবে। তাই জমি ছাড়া খনি, বাড়ী, মৎস্য চারণের সুবিধা, জলকর, হাটবাজার, ফেরী ইত্যাদি ইজারা দেয়া যায়।

৪. হস্তান্তরঃ ইজারা হচ্ছে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অনুযায়ী এক ধরণের হস্তান্তর। যার মাধ্যমে সম্পত্তির ভোগ দখলের অধিকার হস্তান্তরিত হয়, কিন্তু মালিকানা স্বত্ব হস্তান্তরিত হয় না।

৫. প্রতিদানঃ এরূপ হস্তান্তর মূল্যের বিনিময়ে হতে হবে। মূল্য বলতে নগদ অর্থ বা ফসলের ভাগ, কায়িক ও মানসিক শ্রম অথবা অন্য কোন বস্তু হতে পারে। এ মূল্য পরিশোধিত বা প্রতিশ্রুত হতে পারে।

৬. চুক্তিঃ ইজারার জন্য একটা মৌখিক বা লিখিত চুক্তি হয়। লিখিত চুক্তির ক্ষেত্রে শর্তগুলি স্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করা হয় এবং প্রয়োজনবোধে তা রেজিষ্ট্রি করা হয়। ইজারা দ্বারা সার্বজনীন অধিকার (right in rem) সৃষ্টি করে। ইজারার পর সম্পত্তিতে ইজারাদাতার যে স্বার্থ থাকে তাকে রিভারশন বলে এবং ইজারা গ্রহীতার যে স্বার্থ থাকে তাকে লীজহোল্ড বলে। ইজারা নির্দিষ্ট মেয়াদের বা স্থায়ী মেয়াদের অর্থাৎ চিরস্থায়ী হতে পারে। তবে ইজারার মেয়াদ শেষে টেনান্টের দখল বহাল রাখার ব্যাপারে এটা প্রযোজ্য হবে না।

অপরদিকে, ইজারার মেয়াদ উত্তীর্ণ হবার পরেও যদি ইজারাগ্রহীতা ইজারাদাতার সম্পত্তিতে দখল বহাল রাখে তবে ইজারা বলবত থাকবে এবং ইজারারদাতা শুধুমাত্র নোটিশ দিয়ে ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটাতে পারবে। এরূপ ইজারাগ্রহীতাকে “টেন্যান্ট এ্যাট উইল' বা ‘টেন্যান্ট হোল্ডিং ওভার' বলে। এভাবে মেয়াদ শেষে গ্রহীতার দখলের প্রকৃতি অনুসারে তাদের মধ্যে পার্থক্য করা যায়।