ইজারা কি? ইজারা কিভাবে প্রণয়ন করা হয়? কিভাবে এবং কোন অবস্থায় একটি ইজারা পরিসমাপ্ত করা যায়?

প্রশ্নঃ ইজারা কি? ইজারা কিভাবে প্রণয়ন করা হয়? কিভাবে এবং কোন অবস্থায় একটি ইজারা পরিসমাপ্ত করা যায়?

Question: What is a lease? How is it created? How and under what circumstances can a lease be terminated? 

ইজারাঃ সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৫ ধারায় ইজারার যে সংজ্ঞা দেয়া হয়েছে তা নিম্নরূপঃ

স্থাবর সম্পত্তি ভোগ দখলের অধিকার, প্রকাশ্য ভোগ দখলের অধিকার, প্রকাশ্যভাবে বা ঊহ্যভাবে কোন নির্ধারিত মেয়াদে বা স্থায়ীভাবে এবং প্রদত্ত বা প্রতিশ্রুত কোন মূল্যের বিনিময়ে অথবা অর্থ ফসলের ভাগ, কার্য সম্পাদন বা অন্য কোন মূল্যবান বস্তুর বিনিময় (যা নির্দিষ্ট মেয়াদ অন্তে বা নির্ধারিত সময়ে গ্রহীতা কর্তৃক হস্তান্তরকারীকে পরিশোধ করতে হবে এই শর্তে গ্রহীতা গ্রহণ করে) হস্তান্তর করাকে ইজারা বলে।

ইজারা কিভাবে নির্ধারিত হয়ঃ

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারায় বলা হয়েছে যে, বিপরীত মর্মে কোন চুক্তি না থাকলে কিংবা সেরূপ স্থানীয় আইন বা রীতি না থাকলে কোন ইজারা বার্ষিক না মাসিক তা যে উদ্দেশ্যে ইজারা দেয়া হয়েছে সেই উদ্দেশ্য বা কাজের প্রকৃতির উপর নির্ভর করে। যদি ইজারাটি কৃষি বা শিল্পোৎপাদনের জন্য হয়ে থাকে তবে এটা ধরে নেয়া হবে যে, উক্ত ইজারাটি বার্ষিক এবং যদি অন্য কোন কাজের জন্য বা উদ্দেশ্যে ইজারা দেয়া হয় তবে তা মাসিক ইজারা হিসেবে আখ্যায়িত হবে।

কোন ইজারা বার্ষিক না মাসিক তা উল্লেখ করা না থাকলে এর প্রকৃত উদ্দেশ্য কি তা অনুসন্ধান করতে হবে। যদি কোন গৃহ বসবাসের জন্য ইজারা নিয়ে প্রকৃত পক্ষে কোন শিল্পোৎপাদন কার্যে ব্যবহার করা হয়ে থাকে তবে তা বসবাসের জন্য ইজারা হিসেবে গণ্য হবে না। দীর্ঘ দিন যাবৎ কোন কিছু উৎপাদনের উদ্দেশ্যে কোন গৃহ ব্যবহৃত হয়ে আসলে সেই ইজারাটির প্রকৃত উদ্দেশ্য যে, কোন কিছু উৎপাদন করা তার অনুকূলেই পরিপার্শ্বিক সাক্ষ্য হিসেবে বিবেচিত হবে।

মূল ইজারা নবায়ন বা পুনরায় চুক্তি না করা সত্ত্বেও যদি ইজারা গ্রহীতার দখল অব্যাহত থাকে এবং ইজারাদাতা ভাড়া গ্রহণ করতে থাকে তবে তা ১০৫ ধারার মূল ইজারা হিসেবে নিয়ন্ত্রিত না হয়ে ১০৬ ধারায় বর্ণিত ইজারার চুক্তি চলাকালীন সময়ে চুক্তির শর্ত অনুযায়ী ইজারা পরিসমাপ্তির নোটিশের মেয়াদ সাব্যস্ত করতে হবে। অন্যথায়, এরূপ নোটিশের মেয়াদ ১০৬ ধারার বিধান অনুযায়ী নিয়ন্ত্রিত হবে।

অনির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য ইজারা মঞ্জুর করা হলে সাধারণভাবে ধরা হয় যে, ইহা তার জীবদ্দশার জন্য সৃষ্ট, তার অর্থাৎ ইজারা গ্রহীতার উত্তরাধিকারীদের কোন স্বার্থ সৃষ্টি করে না। অনির্দিষ্ট মেয়াদের ইজারা সাধারণত জীবনকালের জন্য ধরা হয়।

হস্তান্তর আইনের ১১১ ধারা মোতাবেক নিম্নোক্ত পদ্ধতিতে স্থাবর সম্পত্তির ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটে থাকেঃ

১. ইজারার মেয়াদ উত্তীর্ণ হয়ে গেলে।

২. যেক্ষেত্রে কোন ঘটনা সংঘটিত হবার শর্তাধীনে ইজারার মেয়াদ নির্দিষ্ট হয় সে ক্ষেত্রে উক্ত ঘটনা ঘটলে।

৩. যেক্ষেত্রে কোন ঘটনা ঘটলে সংশ্লিষ্ট সম্পত্তি হতে ইজারাদাতার স্বার্থ শেষ হয়ে যায় অথবা উক্ত সম্পত্তির বিলি ব্যবস্থার ক্ষমতা তার আর থাকে না, সেক্ষেত্রে এরূপ ঘটনা ঘটলে।

৪. যেক্ষেত্রে সমগ্র সম্পত্তিতে ইজারা গ্রহীতা ও ইজারা দাতার স্বার্থ একই সময়ে একই স্বার্থে ন্যস্ত হয়।

৫. সুস্পষ্ট প্রত্যর্পণের মাধ্যমে। অর্থাৎ ইজারা গ্রহীতা যদি পারস্পরিক সমঝোতার মাধ্যমে তার স্বার্থ ইজারা দাতার নিকট সমর্পণ করে।

৬. পরোক্ষ ইস্তফা বা প্রত্যর্পণের মাধ্যমে।

৭. বাজেয়াপ্তকরণের মাধ্যমে।

তবে বাজেয়াপ্তকরণের মাধ্যমে ইজারার পরিসমাপ্তি ঘটাতে হলে নিম্নলিখিত শর্তসাপেক্ষ হতে হবেঃ

ক. সেক্ষেত্রে ইজারা গ্রহীতা এমন কোন শর্ত ভঙ্গ করেন, যা ইজাদারকে পুনরায় দখল করার অধিকার প্রদান করে। অথবা,

খ. যেক্ষেত্রে ইজারা গ্রহীতা তৃতীয় ব্যক্তিকে স্বত্ব আরোপ করে কিংবা নিজের স্বত্ব দাবী করে তার নিজ মর্যাদা ত্যাগ করে। অথবা,

গ. যেক্ষেত্রে ইজারা গ্রহীতা আদালতের সিদ্ধান্তে দেউলিয়া ঘোষিত হয় এবং অনুরূপ ঘটনা ঘটলে ইজারাদাতা পুনরায় দখল পেতে পারেন বলে চুক্তিতে শর্ত থাকে এবং এই শ্রেণীর যে কোন একটি ক্ষেত্রে ইজারাদাতা অথবা তার হস্তান্তরগ্রহীতা ইজারা গ্রহীতার নিকট লিখিতভাবে নোটিশ সমাপ্ত করা সম্পর্কে তার অভিপ্রায় জানায়।